Grattacieli a Milano

La Milano del XXI secolo sarà attrattiva solo per i ricchi?

Questa è la domanda che ci siamo posti in redazione e viste le competenze del nostro Giovanni Gibelli abbiamo affidato a lui il compito di approfondire il caso Milano dal punto di vista tecnico e sociologico, invitandolo anche ad elaborare una proposta da sottoporre a tutti gli attori in campo.

Manuela Valletti

L’Amministrazione Albertini già dal 1997, al fine usciredalla fase di stagnazione economica di Milano conseguente allo scandalo di “Tangentopoli”, ha puntato sullo sviluppo di Milano, valorizzando   le Aree degradate e le ex Aree industriali con un mix di residenza di pregio a mercato libero, spazi commerciali,alberghi, terziario, verde attrezzato, consentendo la costruzione di grattacieli, per non sprecare territorio, secondo i dettami della rigenerazione urbana. Gli edifici sono stati finanziati da Fondi  Internazionali, Assicurazioni e Banche, Imprese, grazie ai bassi oneri urbanizzazione (8% del costo di costruzione)

Queste sono   le Aree “valorizzate” o in corso di valorizzazione dal 1997 ad oggi, in quanto le Altre Amministrazioni (Moratti, Pisapia, Sala) hanno sostanzialmente condiviso le politiche urbanistiche della Giunta Albertini

1. Portello Fiera      185.000  mq

2. City Life               366.000 mq

3. Porta Nuova        350.000   mq

4. Santa Giulia      640.000 mq

5. Cascina Merlata  349.000 mq

Gli ex scali ferroviari di Proprietà delle F.S:

Farini, Porta Romana, San Cristoforo, Porta Genova, Greco, Lambrate, Rogoredo per un totale di1.250.000 mq.

Da ultimo la futura vendita, (che il signor Sindaco ha molto a cuore) dello Stadio di San Siro con l’area circostante per 197 milioni di euro, sono previsti133.000 mq del solito mix di terziario, commerciale ecc.

A supporto di queste politiche  sono state approvate alcune norme regionali  più precisamente:

– L.R. 12/2005 ha sostituito il Piano Regolatore con il Piano di Governo del Territorio, strumento piùflessibile, che ha consentito, nel caso di Milano, che il comune assumesse un ruolo di “facilitatore” dei processi di trasformazione proposti dai privati.

– L.R.31/2014 e L.R. 18/2019 hanno disciplinato la fattispecie della generazione urbana al fine del risparmio del Territorio, consentendo in pratica lecostruzioni in altezza.

Milano ha conosciuto uno sviluppo rapido e competitivo uguagliando alcune capitali del mondo, non solo grazie a un tessuto imprenditoriale solido(7.000 imprese associate ad Assolombarda) sostiene il Presidente di Confindustria, ma anche per gli investimenti immobiliari, che nel primo trimestre 2025 hanno attratto 1 miliardo e 600 milioni di euro(Sole 24 ore del 25 luglio 2025)

– L’ effetto mediatico dell’expo 2015;

– i grandi eventi (le sfilate di moda, le fiere, il salone del mobile, le prossime Olimpiadi invernali)  

– la collocazione centrale di Milano che consente con i suoi aeroporti di raggiungere facilmente Londra, Parigi, la Costa Azzurra 

– una tassazione favorevole (flat tax a 200.000 euro su redditi generati all’estero, tassa di successione all’8%) 

hanno indotto milionari e miliardari stranieri a prendere casa a Milano.

 Va tutto bene nella grande Milano?   Purtroppo, no

 La costruzione di nuovi edifici di pregio (costo 7.000/10.000 euro al mq) ha fatto aumentare il valore delle case vicine ai quartieri “rigenerati “e ha incoraggiato la speculazione edilizia. Nuove Torri sono state costruite nei cortili ( Hidding Garden Piazza Aspromonte palazzo di 27 metri), altri palazzi ( le Park Towers in via Crescenzago 82 e 59 metri, la Torre Milano via Stresa 82 metri) sono stati edificati con una semplice  SCIA( segnalazione certificata di inizio attività), atto previsto dalla Legge  98/2013 per la ristrutturazione degli appartamenti, quindi senza un piano attuativo, come la vigente legge urbanistica (Legge 1150/42) richiede, per programmare tutti quei servizi necessari ai nuovi abitanti e per farli pagare ai costruttori  entrando nel merito:

Oneri di urbanizzazione primaria devono essere pagati per: 

strade,parcheggi, fognature, acqua, energia, telecomunicazioni, illuminazione pubblica,spazi verdi

Oneri di urbanizzazione secondaria devono essere pagati per;

 asili, scuole, uffici comunali, impianti sportivi ecc. 

Certamente non ha fatto bene al prestigio di Milano, la scoperta da parte dei Magistrati  di rapporti diciamo “intimi” fra progettisti, archistar e gli autorevoli membri della Commissione Paesaggio, che hanno consentito” il via libera agli , poi finiti sotto inchiesta a causa degli esposti dei cittadini

Acquistare un alloggio in periferia costa in media sui 4.000 euro al mq, affittarlo fra i 20 e i 25 euro al mq. Prezzi proibitivi per gli infermieri, gli impiegati, i tranvieri, i poliziotti, per tutti coloro che lavorano per il benessere dei milanesi

 Come si può risolvere il problema?

 Il comune il 28 settembre 2023 ha approvato il Piano Casa, imponendo l’obbligo di destinare ad housing sociale (a prezzi calmierati) il 40% delle nuove costruzioni superiori a 5.000 metri quadri di estensione, per raggiungere l’obiettivo di 10.000 alloggi neiprossimi 10 anni. Ad oggi se ne stanno progettandopoche decine. Perché i prezzi calmierati non rendono alle Imprese

Secondo   Carlo Cottarelli (vedi articolo del Corriere del 23 luglio 2025) Milano è una città in crescita e l’aumento previsto dei nuclei familiari comporta unfabbisogno di nuovi appartamenti nei prossimi 15 anni di5.000 unità l’anno. 

Vorrei fare una modesta proposta

Premessa 

Milano ha un patrimonio immobiliare pubblico di 62.000 alloggi (28.0000 gestiti dal Comune, MM, 34.000 dallaRegione, ALER) dei quali 5.200 sono sfitti. 

Tutte le grandi città europee hanno un patrimonio immobiliare che va dal triplo al quadruplo di quello diMilano.

Vi è anche una notevole quantità di alloggi e terreni di proprietà del Policlinico e della Curia di Enti e Fondazioni.

Proposta

1. La mano pubblica (Stato, Regione ecc.) deve mettere a disposizione circa mezzo miliardo di euro per ristrutturare e gestire il patrimonio. di ERP esistente, pensando a bandi di assegnazione a cui possono partecipare lavoratori con reddito familiare fino a 50.000 euro.

2. La mano pubblica deve garantire la costruzione di 5.000 alloggi l’anno in affitto con canoni che vanno dai 10 ai 15 euro al mq.

3. Le Fondazioni e la Curia potrebbero mettere adisposizione i loro appartamenti sfitti con il canone di cui sopra.

4. I quartieri dove sono previsti questi alloggi devono essere pensati e progettati con una vera rigenerazione urbana e cioè migliorando la qualità della vita degli abitanti.

Le ragioni della mia proposta

Ho fatto questa proposta, perché ritengo che una città per svilupparsi non abbia solo bisogno di investimenti, ma soprattutto necessità di coesione sociale. Perché coloro che lavorano a Milano hanno diritto a una vita dignitosa e a una speranza. 

Dagli anni 50 agli 80 del secolo scorso, Milano ha dato una casa popolare a 360.000 nuovi milanesi, che si sono formati una famiglia, hanno cresciuto figli hanno avuto a disposizione quello che oggi si chiama Welfare.  Queste Donne e questi Uomini sono stati gli artefici del boom economico degli anni 60   e hanno fatto della nostra città la capitale dell’industria, del commercio, dell’editoria. Tutto questo è stato possibile perché i politici e gli industriali di quel tempo avevano ben in mente il ruolo del pubblico e del privato che in una società veramente civile sono complementari.

Giovanni Gibelli

​​